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“土地财政”让中国崛起完成了原始积累!颠覆认知的震撼雄文!

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该文读之多遍,也是本人见过的关于土地财政论述中最清晰的和最聪明的,而且这位体制内的聪明官员还开出了药方,本人认为是最靠谱的药方,这文章事实上论述了,房地产不可能出现大跌,只能在最后的疯狂之后,慢慢通过长期的滞涨,经过十几年的时间慢慢将积压在房子里的资金缓缓流出去,然后等待财产税和直接税慢慢能够接手土地财政。结合当前房地产市场遇冷和政府地块出售困难的现状,我们认为这是当前的土地财政模式正在转型所致。论述实在精彩,深入浅出,再次分享给各位。



全文:

计划经济遗留下来的这一独特的制度,使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法,中国土地收益的本质,就是通过出售土 地未来的增值(70年),为城市公共服务的一次性投资融资。


改革就是一系列选择。但真正改变历史的选 择,当时并不一定看得清楚?!巴恋夭普本褪侨绱?。从诞生到形成,它并没有一个完整的设 计,甚至“土地财政”这一名词,也是后来才想 出来的。但正是这个来路不清、没人负责甚至 没有严格定义的“土地财政”,前所未有地改变了中国城市的面貌,成为全球经济成功与问题的根源。


“土地财政”是否可以持续?是否还能改进?还 是必须全盘放弃?乃是攸关国家命运的重大抉 择。由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架,摒弃“土地财 政”,几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。本应客观、专业的学术讨论,演变成了指责“土地 财政”的竞赛。


好的“学术”,不在于告诉人们众所周知的“常 识”,而在于能解释众所不解的“反?!??!巴恋夭普敝钥狗缍?、批而不倒,就在于其有着 不为学术界所知的内在逻辑?!巴恋夭普北澈?的经济含义,远比我们大多数人知道的深刻、 复杂。


本文试图以“信用”为主线,重新评价“土地财 政”的功过,思考“土地财政”改变可能带来的风 险,探讨改进“土地财政”的可行路径。



信用:城市化的催化剂


城市出现了几千年,有兴有衰,但为何到了近 代却突然出现了不可逆转的“城市化”?绝大多数研究,都认为城市化是工业化的结果。这一 表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的 认识。


城市的特征,就是能提供农村所没有的公共服 务。城市不动产的价值,来源于所处区位;不同区位的价值,取决于公共服务的水平。公共 服务是城市土地 价值的唯一来源。无论城墙,还是道路,或是引水工程,公共服务都需要大 规模的一次性投资(fixed cost)。但由于传统 的资本获得方式,主要是通过剩余的积累,大 型工程建设往往需要成年累月的建设。巨大的投资,限制了大型公共设施的建设,成为制约城 市发展的主要障碍。


突破性的进步,来自于近代信用体系的创新。 信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投资提供了可能。


信用制度的关键是如何获得“初始信用”。工业化和城市化的启动,都有赖于获得跨越原始资本的临界门槛。只有资本才能为资本作抵押。 一旦原始资本(基础设施)积累完成,就会带 来持续税收。这些税收可以再抵押、再投资,自我循环,加速积累。


城市化模式的选择,说到底,就是资本积累模 式的选择。不同的原始资本积累方式,决定了不同的城市化模式。历史表明,完全靠内部积累,很难跨越最低的原始资本门槛。强行积 累,则会引发大规模社会动乱。因此,早期资本主义的原始资本积累,很大程度上是靠外部 掠夺完成的。几乎每一个发达国家,都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。


传统中国社会的差序格局中,基于熟人社会的 民间借贷,只能是小规模和短周期的。近代中国被打开国门后,不仅没有积累下原始资本,反而成为列强积累原始资本的来源地。1949年 后,中国重获完整的税收主权,但依靠掠夺实 现原始资本积累的外部环境已不复存在。中国不得不转向计划经济模式。


所谓“计划经济”,原 理上仍然是通过自我输血, 强行完成原始资本积累的一种模式。在计划经济条件下,经济被分为农业和工业两大部类, 国家通过工农业产品的剪刀差,不断将农业的积累转移到工业部门。依靠这种办法,中国建立起初步的工业基础,但却再也没有力量完成城市化的积累。超强的积累率,窒息了中国经济,使生产和消费无法实现有效地循环。改革前,中国城市化水平一直徘徊在百分之十几。




中国城市化的“最初的信用”


中国城市化模式的大突破,起始于上世纪80年 代后期。当时,农业部门已经无力继续为中国 的工业化提供积累。深圳、厦门等经济特区被 迫尝试仿效香港,通过出让城市土地使用权,为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础,积累城市化原始资本的独特道 路。这就是后来广受诟病的“土地财政”。


1994年的分税制改革,极大地压缩了地方政府 的税收比例,但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府,从此奠定了地方政府走向“土 地财政”的制度基础。


随着1998年住房制度改革(“城市股票上市”)和2003年土地招拍挂(卖方决定市?。┑纫幌?列制度创新,“土地财政”不断完善。税收分成大 减的地方政府不仅没有衰落,反而迅速暴富。急剧膨胀的“土地财政”,帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不 仅逐步还清欠账,甚至还有部分超前(高铁、 机场、行政中心)。


的确,没有“土地财政”,今天中国经济的很多问题不会出现,但同样,也不会有今天中国城 市化的高速发展。中国城市成就背后的真正秘密,就是创造 性地发展出一套将土地作为信用 基础的制度——“土地财政”??梢运?,没有这一 伟大的制度创新,中国特色的城市化道路就是一句空话。


为何中国能走这条路?这是因为计划经济所建 立的城市土地国有化和农村土地集体化,为政府垄断土地一级市场创造了条件?!巴恋夭?政”的作用,就是利用市场机制,将这笔隐匿的 财富转化成为启动中国城市化的巨大资本。


“土地财政”并非中国专利。从建国至1862年近 百年间,美国联邦政府依靠的也是“土地财 政”。同土地私有化的老大陆不同,殖民者几乎 无偿地从 原住民手中掠得大片土地。当时美国联邦法律规定创始十三州的新拓展地和新加入 州的境内土地,都由联邦政府所有、管理和支 配。公共土地收入和关税,构成了联邦收入的 最主要部分。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。


对比中国土地财政,就可以想象当年美国的“土 地财政”规模有多大。




2012年,中国国税收入11万亿元,如果按土地 收入占48%计算,就相当于 5万亿,而2012 年“土地财政”总收入只有不到3万亿。中国土地 财政,就是从上世纪90年代初算起,迄今也不 过20余年。


而 美国从建国伊始,直到 1862年《宅地法》 (Home stead Act)规定土地免费转让给新移民,联邦政府的“土地财政”才被地方政府的财产税所代替,前后持续近百年。所不同的是,美国“初始地权”的获得,靠的是对北美印第安人的屠杀和掠夺,而中国则是通过计划经济的制度设计。


土地财政的本质是融资而非收益


土地私有的城市,公共服务的任何改进,都要 先以不动产升值的方式转移给土地所有者,然后政府通过税收体系,才能够将这些外溢的收益收回。


因此,税收财政的效率几乎完全依赖于与纳税人的博弈,交易成本极高。而在土地公有制的条件下,任何公共服务的改进,都会外溢到国 有土地上。政府无需经由税收“过滤”,就可以 直接从土地升值中获得公共服务带来的好处。


相对于“征税”的方式,通过“出售升值土地”来回收公共服务,外溢漏失小、交易成本低。其积 累效率 如此之高,以至于城市政府不仅可以为 基础设施融资,甚至还可以以补贴的方式,为 有持续税收的项目融资。


计划经济遗留下来的这一独特的制度,使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的 做法,中国土地 收益的本质,就是通过出售土 地未来的增值(70年),为城市公共服务的一次性投资融资。如果把城市政府视作一个企业,那么西方国家城市是通过发行债券融资, 中国城市则是通过发行的“股票”融资。


在中国,居民购买城市的不动产,相当于购买 城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品,除了居住,还可以分红。不仅分享现在公共服务带来的租值,还可以分享未来新增服务带来的租值。


因此,中国的房价和外国的房价是完全不同的两个概念。在这个意义上,“土地财政”这个词,存在根本性的误导——土地收益是融资(股 票),而不是财政收入(税收)。在城市政府 的资产负债表上,土地收益属于“负债”,税收 则属于“收益”。


对“土地财政”本质的认识,还有助于解释困惑经济学家的一个“反?!薄沃泄酶咚僭龀?,而股票市场却长期低迷不振。


如果你把城市土地市场视作股票市场的一部分,就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致,一点也不反常。由于土地市场的融资效率远大于股票市场,因此,很多产业都会借助地方政府招商,变相通过土地市场融资。这也间接反驳了那些认为土地财政抑制了实体经济的指责。


土地财政相对税收财政的效率差异,虽然很难直接观察,但我们仍然可以通过一些数据间接比较。


近年来,中国M2持续高速增长,但并未引发经济学家所预期的超级通货膨胀。一个重要的原 因,就是M2的规模是有实际需求支撑的。现在有一种流行的做法,就是拿M2和GDP作比较。 2012年M2余额97.42万亿。2012年GDP约51万 亿,M2与GDP的比例达190%。有人认为, M2/GDP数据逐年高企,说明资金效率和金融 机构的效率较低。更有人担心通胀回归和房价 反弹。


但实践表明M2和GDP并不存在严格的对应关 系。1996年是个分水岭。从这一年开始M2超 过GDP,但此后却长期保持了低通胀,甚至局 部时期还出现通缩。而改革开放后几次大通胀都出现在此之前。


这是因为,合意的货币发行规模,取决于货币 背后的信用而非GDP本身。如果说税 收财政信 用与GDP存在正相关关系,土地财政提供的信用与GDP的这种相关性就可能比同样GDP的税 收财政成倍放大。


1998年住房制度改革虽然没有增加GDP,但却 使“城市股票”得以正式“上市流通”,全社会的信 用需求急速扩大。如果我们理解房价的本质是 股价的话,就会知道,通货膨胀之所以没有如期而至甚至出现通缩,乃是因为房价上升导致 社会信用膨胀得更快。


理解土地财政的问题与风险


虽然“土地财政”给中国经济带来了诸多好处, 但同任何发展模式一样,“土地财政”模式也有其自身的重大问题。这些问题不解决好,很可 能会给整个经济带来巨大的系统风险。其后 果,不会小于税收财政曾经带来的“大萧条”、 “金融风暴”、“主权债务?;?。


首先一个问题,就是“土地财政”必定要将不动产变成投资品。政府打压房价的政策之所以屡屡失效,就是没有按照资本品的市场来管理住 房市场。


“土 地财政”的本质是融资,土地乃至住宅就必定是投资品。买汽车公司股票的人,并不是因 为没有汽车。同样,买商品房(城市股票)的 人,也并非因为没有住房。只 要是土地财政, 不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你怎样打压住房市场,只要其收益和流动性高于 股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本渠道, 资金就会继续流入不动产市场。


第二,拉大贫富差距。土地财政不仅给地方政 府带来巨大财富,同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道??客蹲什欢谝淮酥?内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累,成 为过去十年“中国梦”的最好注脚。


但与此同时,没有机会投资城市不动产的居民 与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开。拥有不动产的居民,即使不努力,财富也会自 动增加;而没有拥有不动产的居民,即使拼命 工作,拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房 地产锁定了不同社会阶层流动的渠 道,造就了绝望的社会阶层。


第三,占用大量资源。如果说中国经济“不协 调、不平衡、不可持续”,房地产市场首当其 冲。同虚拟的股票甚至贵金属不同,不动产为信用基础的融资模式,会超出实际需求制造大 量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼 楼”甚至“鬼城”。


为了生产这些信用,需要占用大量土地,消耗 掉本应用于其他发展项目的宝贵资源。资本市 场就像水库,可以极大地提高水资源的配置效 率,灌溉更多的农田。但是,如果水库的规模 过大并因此而淹没了真正带来产出的农田,水 库就会变为一项负资产。


第四,金融风险。既然土地财政的本质是融 资,就不可避免地存在金融风险。股票市场上所有可能出现的风险,房地产市场上都会出 现。2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元,虽然低于2011年的3.15万亿元,与2010年 的2.7万亿元基本持平。但这并不意味着土地融 资在全资本市场上比重的缩小。


截至2012年底,全国84个重点城市处于抵押状 态的土地面积为34.87万公顷,抵押贷款总额 5.95万亿元,同比分别增长15.7%和 23.2%。全 年土地抵押面积净增4.72万公顷,抵押贷款净 增1.12万亿元,远超土地出售收入的减少。这 些土地抵押品的价值实际上都是通过房地产市 场 的价格来定价的。打压房价或许对坐拥高首付的银行住房贷款产生不了多少威胁,但对高 达6万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。 一旦房价暴跌,如此规模的抵押资产贬值将导 致难以想象的金融海啸。




没有准备的税制转型


鉴于“土地财政”带来的一系列严重问题,主流 观点几乎一边倒地要求抛弃“土地财政”。谈论抛弃很容易,如何找到替代的融资?一个简单 的答案,就是仿效发达国家,转向税收财政。


当 年美国“土地财政”切换到“税收财政”,靠的是联邦政府放弃土地收益同时地方政府开征财产 税。今天中国,土地在地方,税收在中央。如 果仿效美 国,中央政府就必须大规模让税给地 方政府。现在,中央税收刚刚超过11万亿,要 想靠退税弥补近3万亿的土地收入和占地方财政 收入16.6%的1万亿的房地产相关税收几乎是不 可能的(更不要说还有6万亿的土地抵押融 资)。


如果国税不变,按照某些专家的建议, 通过直 接增加财产税等新的地方税种来补偿土地收入。那么,能否靠增税弥补放弃“土地财政”的 损失?中国的税 负水平并不低,其增速远超 GDP。2012年完成税收达到11万亿,同比增11.2%。在此基础上,继续大规模加税的基础 根本不存在。


在中国,“土地财政”的本质是“融资”,其替代者必定是另一种对等的信用。而要把税收变为足 以匹敌土地的另一个信用基础,就必须突破一 个重要的技术屏障——以间接税为主的税收体制。


数 据显示,2011年,我国全部税收收入中来自 流转税的收入占比为70%以上,而来自所得税和其他税种的收入合计占比不足30%。来自各 类企业 缴纳的税收收入占比更是高达92.06%, 而来自居民缴纳的税收收入占比只有7.94%。 如果再减去由企业代扣代缴的个人所得税,个人纳税不过占2%。去年个税起征点上调后,今 年个人直缴的比例还会更低。这就是为什么税 收高速增长,居民税负痛感却不敏感的重要原因。


任何一种改革,如果想成功,前提就是纳税人 的负担不能恶化。1862年,美国的税改取消联 邦土地收入,改征地方财产税,纳税人的负担 没变,收入在不同政府间切换。但在中国这样 的税收结构下,就算是中央真的可以下决心减税,也不过是减少了企业的负担,减税并不能 直接进入居民个人账户。因此,对居民 个人而 言,增加财产税就是支出净增加。


有人也许会质疑,难道应该让中国企业忍受如 此高的税负?我们可以用另一个问题回答这个问题,为什么中国边际税率如此之高,全球投 资还要蜂拥进入中国?答案是:“土地财政”。


借助土地的巨大融资能力,地方政府可以执行 无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴规模之大,甚至使得如此高的税率都变得微不足 道。也正是由于地方政府的补贴远大于税负的 增长,中国企业才保持了相对竞争对手的优 势。


同样的道理,中央政府之所以可以保持如此高 的税收增长,很大程度上是仰仗地方政府更高的土地收益。没有“土地财政”的补贴,企业根 本无法负担如此沉重的税收,中央政府的高税 率就不可持续。


“土地财政”的升级与退出


中国未来几年最大的战略风险,就是在还没有 替代方案之前,轻率抛弃“土地财政”。


没有一成不变的城市化模式?!巴恋夭普币彩?如此,不论它以前多成功,也不能保证其适用 于所有发展阶段。指出直接税开征的风险,并非否定直接税的作用,而是要发挥不同模式在 不同阶段的优势。同时,当城市化进入新的发 展阶段后,为不同模式的转换寻找可行的途 径。


最优的城市化模式,就是根据不同的发展阶 段、不同的空间区位,组合使用不同的模式。一旦原始资本积累完成,城市化进入稳定阶 段,其历史角色就会逐步淡出并最后终结。不 同模式过渡,没有简单的切换路径。必须经过 复杂的制度设计和几代人的时间。


正 确的改革策略应当是:积小改为大改。把巨 大的利益调整,分解到数十年的城市化进程中。要使每一次改革的对象,只占整个社会的 很小部分。随着城 市化水平的提高,逐渐演变 到直接税与间接税并重,乃至直接税为主的模 式。成功的转换,是“无痛”的转换。时间越长、对象越分散,社会承受力就越强,改革也 就越成功。


具体做法是,当把城市分为已完成城市化原始 资本积累的存量部分和还没有完成的增量部分。在空间上、时间上把不同的利益主体区分 开,分别制定政策,分阶段逐步过渡到更加可 持续的税收模式:


1)企事业单位和商业机构,可率先开始征收财产税;


2)永久产权(如侨房、公房等),可以开征财产税;


3)小产权房、城中村可以结合确权同时开征财产税;


4)有期限的房地产物业,70年到期后开征财产税同时转为永久产权;


5)老城新增住宅拍卖时就规定要交缴财产税;


6)老城区及附近新出让的项目可以缩短期限,如从70年减少到20年或30年,到期后,开征财产税;


7)所有已经有完整产权的物业,需以公共利益为目的,才可以强制拆迁,物业均按市场价进行补偿;


8)愿意自行改建的,在容积率不变且不恶化相邻权的条件下,允许自我更新;


9)愿意集体改造的,自行与开发商谈判条件。个别政府鼓励的项目(如危旧房),可以容积率增加等方式予以奖励。


财产税可以有不同的名目,直接对应相关的公 共服务。通过区别不同的政策对象,按照不同的阶段,将完成城市化的地区渐进式地过渡到 可持续的“税收财政”,同时,建立与之相对应 的,以监督财税收支为目的社区组织。


城 市新区部分则应维持高效率的“土地财政”积累模式。但维持,并不是意味着无需改变。其 中,最要紧的,就是必须尽快将住房地产分为 投资和消费两个独立的市场。现在的房地产政 策之所以效率低下,一个很重要的原因,就是我们希望用一个政策同时达成“防止房地产泡 沫”和“满足消费需求”两个目标。要想摆脱房地 产政策的被动局面,就必须将投资市场和消费 市场分开,并在不同的市场分别达成不同的经济目标——在投资市场,防止泡沫破裂;在消费 市场上,确保居者有其屋。


市场区分后,就可以组合利用价格和数量两个 杠杆,使政策的“精度”大幅提高。在投资市场 上(商品房),控制数量(比如,将供地规模同其空置率挂钩)放开价格,避免不动产价值 暴跌触发的系统性?;?;在消费市场上(保障 房),控制价格增加数量,满足新市民进入城 市的基本消费需求。


在这里需要特别指出的是, “土地财政”下,中国货币的信用的“锚”就是土地。在某种意义 上,人民币是“土地本位”货币。中国之所以没 有产生超级通货膨胀,关键在于人民币的信用 基石——“土地”——的价值和流动性屹立不倒。一旦房价暴跌,土地就会贬值,信用就会崩 溃,泛滥的流动性就会决堤而出。


“人的城市化”


真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的,是 保障房供给。这部分供给应当尽可能的大。理想的状态,就是要做到新加坡式的“广覆盖”。 所谓“广覆盖”就是除了有房者外,所有居民都 可以以成本价获得首套小户型住宅。只要不能 做到“广覆盖”,保障房就会加剧而不是减少社会不满,“寻租”行为就会诱发大 规模腐败。


而要做到“广覆盖”,首先必须解决的问题就是资金。中国金融系统总体而言,资金非常丰 沛,关键是如何设计出足够的信用将其贷出 来。目前的保障房不能进入市场。这种模式决 定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财政有限的信用,必定难以满足大规 模建设的巨额资金需求。


如何既能与商品房市场区隔,又可以进入市场 流通以便于融资?一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区 隔;“后售” 则是为了解决保障房建设融资。举 例而言:假设50平方米保障房的全成本是20万 元(土地成本2000元/平方米,建安成本2000 元/平方米)。一个打工者租房支出大约500元/月,夫妻两人每年就是1.2万元,10年就是12 万元,15年就是18万元。届时只需补上差额, 就可获得完整产权。


这个假设的例子里,各地的具体数字可能不 同,但理论上讲,只要还款年限足够长,辅之以政府补助和公积金(可分别用来贴息和政府 物业费),即使从事收入最低的职业,夫妻两人 也完全有能力购买一套完整产权的住宅。


由 于住房最终可以上市,因此土地(及附着其 上的保障房),就可以成为极其安全有效的抵押品。通过发行“资产担保债券”(Covered Bonds)等金融工具,利用社保(3.11万亿元) 、 养老金(1.92万亿元)、公积金(2万亿)等沉淀 资金获得低息贷款,只需政府少许投入(贴 息),就可以一举解决“全覆盖”式保障房的融 资问题。


“先租后售”模式,看似解决的是住房问题,实际上却意味着“土地财政”的升级。


这 一模式同以往的“土地财政”一个重要的不 同,就是以往“土地财政”是通过补贴地价来直 接补贴企业,而“先租后售”保障房制度,则是 通过补贴劳动力间接补贴企业。2008年以后,制约企业发展的最大瓶颈已经不是企业,而是 劳动力。新加坡和香港的对比表明,住房成本 可以显著影响本地的劳动力成本,进而增强本 土企业的市场竞争力。


“土地财政”另一个后果,就是“空间的城市化”并没有带来“人的城市化”——城市到处是空置的豪 宅,农民工却依然在城乡间流动。现在很多研 究都 把矛头指向户口,似乎取消户籍政策就可 以一夜之间消灭城乡间的差距。取消户籍制度,如果不涉及其背后的公共服务和社会福 利,等于什么也没做;如果所有人自 动享受公 共服务和社会福利,那就没有一个城市可以负 担得起。


户籍制度无法取消与“土地财政”密切相关。由 于没有直接的纳税人,城市无法甄别谁有权利享受城市的公共服务,就只好以户籍这种笨拙 但有效的办法来限定公共服务供给的范围。要 想取消户籍制度,就必须改间接税为直接税。 而改变税制,就必须面对前文所述的制度风险。


但就算能够用财产征税取代户籍,也还是解决 不了农民转变为市民的问题——今天因为缺少财产而拥有不了户籍的非城市人口,明天也一样 会因为缺少财产而无法成为合格的纳税人。因 此,研究怎样让农民可以获得持续增值的不动 产,远比研究如何取消户籍来得更有意义。


“先租后售”的保障房制度,使得户籍制度变得 无关紧要。它为非农人口获得城市资产和市民 身份,直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满一定时间,就可以通过购买保障房,成 为城市的正式市民。




“土地财政”重建个人资产


现在的财政界,有一种普遍的看法,认为中国 现行的税制结构,已经到了非调整不可的地步。理由是间接税使每一个购买者都成为了无 差别的纳税人,无法像直接税那样,通过累进 使高收入者承担更多的税负来调节贫富差距。


但 现实中,真正导致贫富差距的深层原因,是 有没有不动产。不动产成为划分有产阶级和无产阶级的主要分水岭——有房者,资产随价格上 升,自动分享社会财富;无房者,所有积累都 随房价上升缩水。房价上升越快,两者财富差 异就越大。财产不均是因,收入不均是果。用税收手段只能调节贫富的结果;用不动产手段 才能调节贫富的原因。


要缩小社会财富差距,最主要的手段,不是税 收转移和二次分配,而是要让大部分公民能够从一开始就有机会均等地获得不动产?!巴恋夭?政”向有产者转移财富的功能,是当前贫富差距 加大的“罪魁祸首”,但通过“先租后售”,这一功能马上就可以变为缩小贫富差距的有力工具。


“现代人”的特征,就是拥有信用。土地财政通 过“先租后售”保障房,帮助家庭快速完成原始资本积累,为劳动力资本的城市化创造了前提。由于保障房的市场溢价远远高于其成本, 因此,保障房房改就相当于以兑现期权的方式 给所有家庭注资。


家 庭的经济学本质乃是从事“劳动力再生产”的小微企业。将土地资本大规模注入家庭,可以 快速构筑社会的个人信用,使经济从国家信用 基础拓展到个人信用基础。保障房“广覆盖”, 为城市化的高速发展提供了一个巨大的社会稳定器。它在利益急速变化的发展阶段,极大地 增加整个社会的稳定性,扩大执政党的 社会基 础。


“先租后售”保障房可以显著地提高配置家庭效 率。国外的实践表明,同储蓄形态的养老金相 比,住宅更加容易保值、增值。高流动性的住宅可以在家庭层次将社保和养老金资本化。


“先 租后售”保障房对中国经济的意义,乃是借 助“土地财政”作为融资工具为启动大规模保障 房建设并将住房转化为城市化的人口的原始资本,从而为城市化完成后转向税收财政创造条 件。1998年房改的成功,推动了中国近十年的 快速增长。保障房在规模上远超当年的房改(甚至美国的《宅地法》),可以预 见,这一 改革一旦成功,中国经济至少还可以高速增长 20年。


结束语

近代以来,中国一直都在模仿、追赶,鲜有能 真正称得上“有中国特色”的制度创新。而“土地财政”就是这样一个伟大的制度创新,其经济学 意义远比大多数人的理解来得深刻、复杂。


“土地财政”只是一种金融工具。工具本身无所 谓好坏,关键是如何使用?!巴恋夭普敝?广受诟病,并非“土地财政”出了问题,而是如何使用“土地财政”出了问题。随着城市化阶段 的演进,“土地财政”用来解决的问题也应当及 时改变。


从更长远的经济发展阶段看,我们今天所担心 的问题,很可能会随着原始资本积累阶段的完成而自动消失。


中国城市化最快的城市之一深圳,税收收入占 到政府收入的93%以上,来自土地的收益已经 微不足道。但深圳经济并未为无地可卖而“不可 持续”——由于已经完成了原始资本积累,深圳 土地财政已经悄然退出。深圳的实践表明,我们可能根本无需为长大后不治自愈的“病”吃 药。

转自:中国金融地产会



延伸阅读:
重磅!小米敲定CDR发行规模与定价原则,雷军被授98亿股票支付费
【小米更新招股书:小米CDR占发行后总股本比例不低于7%】本次发行的CDR所对应的基础股票占CDR和港股发行后总股本的比例不低于7%,且本次发行CDR所对应的基础股份占本次CDR和港股发行总规模(含老股发行规模)的比例不低50%。本次CDR发行采用询价方式确定价格,CDR发行按与港股孰低的原则定价。发行数量最终以中国证监会核准的CDR发行规模为准。

据香港经济日报报道, 小米确定6月25日起招股。 更新版的小米CDR招股书披露,本次发行CDR所对应的基础股份占本次CDR和港股发行总规模的比例不低于50%,CDR占发行后总股本比例不低于7%。
据香港经济日报今日报道, 小米将于6月23日举行全球发售股份之新闻发布会。在一般情况下,新股新闻发布会下一个交易日将启动招股,即6月25日起招股。

也是在今天,中国证监会官网披露了小米集团公开发行CDR招股说明书(预先披露更新稿)。以下这些方面值得关注:

小米CDR占发行后总股本比例不低于7%

小米CDR招股书最新披露,本次拟发行B类普通股股票,作为拟转换为CDR的基础股票,“占CDR和港股发行后总股本的比例不低于7%”,CDR融资金额并没有披露。

不少于7%到底是融资多少钱?业内人士指出,这就要看小米的市值是多少。如果按各大机构分析师给出超800亿美金市值来算,CDR融资额度可能将超56亿美金。

CDR发行价怎么定?

小米CDR招股书披露,CDR发行采用询价方式确定价格,CDR发行按与港股孰低的原则定价。

业内人士指出,这意味着小米CDR发行价格肯定不会高于港股定价。

CDR和港股,小米上市的主战场在哪里?

CDR招股书披露,本次发行CDR所对应的基础股份占本次CDR和港股发行总规模(含老股发行规模)的比例不低于50%。

小米上市的主战场是选CDR还是港股?据说双方围绕创新经济的“超级独角兽”展开了激烈竞争,小米上市将形成“示范效应”,影响日后一系列的“超级独角兽”的选择。

小米到底值多少钱?

近期“互联网女皇”之称的玛丽-米克尔(Mary Meeker)在2018年的互联网趋势报告中,列出了全球20大互联网公司,小米以750亿美金估值排名全球第14名。值得关注的是,近期多家分析师发出报告,高度评价“小米独特而成功的商业模式,快速增长,现金流增速强劲,建立了一个巨大的互联网服务平台?!?/FONT>

作为小米IPO的承销商之一,高盛分析师认为小米的市值在700亿美金至860亿美元之间。摩根士丹利在报告中表示,小米当前的公允价值最高可达到848亿美元。

摩根大通银行分析师在报告中表示,因现金流增速强劲,小米公允价值是710亿美金至920亿美元。中信里昂证券分析师在报告中指出,小米建立了一个巨大的互联网服务平台,小米的市值在800亿美元到900亿美元之间。

瑞信分析师在报告中指出,小米非常适合“冰山理论”,互联网服务利润是冰山下面的90%,小米的市值在710亿美元到940亿美元之间。

*本文来自华尔街见闻

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